Kupno mieszkania czy domu wiąże się najczęściej z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Zanim jednak zdecydujemy się na zobowiązanie finansowe, które potrwa nawet kilkadziesiąt lat, przyjrzyjmy się bliżej kredytom, aby nie zaskoczyły nas nieprzewidziane wydatki.

Po pierwsze prowizja

Dla banku istotnym elementem, wpływającym na koszt kredytu jest prowizja, która zazwyczaj waha się od 0,5 do 3% wartości kredytu. Niektóre banki oferują minimalną prowizję, ale nie jest to całkiem bezinteresowne. – Prowizję można negocjować, tak samo jak marżę. Banki są w stanie znacząco obniżyć oprocentowanie kredytu pod warunkiem skorzystania przez klienta z dodatkowych produktów banku, takich konto, karta kredytowa czy ubezpieczenie nieruchomości. Znaleźć można również oferty, w ramach których prowizja może zostać zastąpiona ubezpieczeniem na życie lub od ryzyka utraty pracy. W każdym przypadku należy jednak dokładnie skalkulować opłacalność skorzystania z tych dodatkowych produktów, szczególnie w przypadku zamiany prowizji na różnego rodzaju ubezpieczenia. Prowizja jest bowiem kosztem jednorazowym, a składki ubezpieczeniowe w wielu przypadkach należy opłacać przez cały okres kredytowania – mówi Łukasz Kosiński, Credit House Polska i Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF).

Istnieją dwa sposoby wnoszenia opłaty za prowizję. Albo uiszczamy ją z własnej kieszeni przed samą wypłatą kredytu lub kwota doliczana jest do wysokości kredytu (o formie zapłaty decyduje bank). Druga możliwość jest zdecydowanie mniej odczuwalna dla kieszeni, ale trzeba pamiętać, że wtedy zadłużenie jest wyższe, co przekłada się na poziom rat.

Co z tym oprocentowaniem?

Dla kredytobiorcy najważniejsza jest wysokość oprocentowania. Należy jednak pamiętać, że niskie stopy procentowe wcale nie oznaczają mniejszych kosztów całkowitych kredytu. Banki często kuszą niskimi stopami procentowymi za cenę innych wydatków, które te koszty wyrównują.

Oprocentowanie kredytu ustala się na dwa sposoby. Pierwszy z nich jest ustalany przez bank. Oznacza to, że sytuacja rynkowa nie będzie miała wpływu na wysokość naszego oprocentowania. Może się zdarzyć, że stopy rynkowe będą maleć, czyli kredyty staną się tańsze, a oprocentowanie naszego pozostanie bez zmian. Sytuacja może być jednak odwrotna - stopy mogą wzrosnąć, a bank utrzyma swoje oprocentowanie na tym samym poziomie w obawie przed utratą potencjalnych klientów. Ryzykiem takiego rozwiązania jest to, że nie wiadomo jak w danej sytuacji zachowa się instytucja finansowa.

Drugim rozwiązaniem jest ustalenie oprocentowania na podstawie stóp rynkowych WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. Skróty te określają aktualną wartość oprocentowania kredytów, jakie oferowane są odpowiednio: w Warszawie- WIBOR (dla kredytów w złotówkach), w Londynie – LIBOR (dla kredytu w funtach i popularnym franku szwajcarskim) oraz w strefie euro – EURIBOR. Banki, w których oprocentowanie ustala się w ten sposób, będą podnosić lub obniżać stopy procentowe w zależności od wysokości tych stawek, co podyktowane jest sytuacją, jaka w danym momencie panuje na
rynku. Zmiany w oprocentowaniu są jednak różne
w zależności od banku. Niektóre instytucje ustalają oprocentowanie raz na miesiąc, inne co kwartał lub raz w roku.

- Stawki referencyjne, takie jak WIBOR (w przypadku kredytów w PLN) czy EURIBOR (w przypadku kredytów w EUR) ulegają ciągłym zmianom, a zarówno bank, jak i kredytobiorca nie mają na to żadnego wpływu. Warto też zwrócić uwagę, czy bank, w którym chcemy wziąć kredyt korzysta ze stawki 3- czy może 6-miesięcznej. Stawki 3-miesięczne są zwykle niższe od 6-miesiecznych, ale ich zastosowanie może wiąząć się z częstszymi zmianami oprocentowania kredytu -  tłumaczy Łukasz Kosiński, Credit House Polska i ZFDF. - Mówiąc o oprocentowaniu, należy pamiętać, że w jego skład wchodzi również marża banku. Jest ona zróżnicowana przede wszystkim w zależności od wkładu własnego czy  kwoty kredytu – dodaje ekspert.

Na co jeszcze zwrócić uwagę

W pierwszym okresie kredytowania musimy być też przygotowani na dodatkowe ubezpieczenie, tzw. pomostowe. - Hipoteka jest najważniejszym zabezpieczeniem spłaty kredytu. Do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki, pobierana jest opłata w postaci ubezpieczenia pomostowego. Przyjmuje ona formę składki ubezpieczeniowej opłacanej miesięcznie lub z góry za określony czas. Coraz częściej jednak banki proponują swoim klientom podwyższenie oprocentowania kredytu w tym przejściowym okresie - mówi Łukasz Kosiński, Credit House Polska i ZFDF.

Trzeba również zwrócić uwagę na takie rzeczy jak aneksy do umowy, w których często kryją się kruczki, warunki przeterminowania spłaty kredytu czy kwestie jego przewalutowania. Jeśli w przyszłości będziemy chcieli zwiększyć kwotę kredytu lub spłacić go przed terminem, również musimy się liczyć z możliwością poniesienia dodatkowych kosztów. Wszystkie te informacje powinny znaleźć się w umowie.

Jak wybrać najlepszą ofertę?

Wybierając kredyt warto przyjrzeć się bliżej ofertom banków. Na ostateczna kwotę do spłaty składa się bowiem mnóstwo czynników, o których często nie mamy pojęcia. - Biorąc pod uwagę wszystkie koszty kredytu często zdarza się, że to wcale nie oprocentowanie decyduje o jego ostatecznym szacunkowym koszcie całkowitymi. Zdarza się, że bank obniża oprocentowanie, pobierając jednocześnie wyższą prowizję lub wymaga wykupienia innych produktów bankowych, np. polisy na życie. Dlatego należy wnikliwie przeczytać umowę i porównać ofertę z innymi instytucjami finansowymi - tłumaczy Łukasz Kosiński, Credit House Polska i ZFDF.

Jeżeli mamy trudność z wyborem kredytu hipotecznego, zawsze możemy skorzystać z usług doradcy finansowego, który przedstawi ofertę kredytową  z uwzględnieniem naszej sytuacji. Jego wiedza dotycząca produktów bankowych może okazać się nieoceniona i uchronić nas przed zbędnymi wydatkami, jakie przyjdzie nam ponosić jeszcze przez długie lata. Warto dodać, że taka porada jest bezpłatna, więc nie musimy bać się kolejnych kosztów.